Складская недвижимость

Санкт-Петербург исторически является для России «окном в Европу» благодаря наличию морского порта, а также непосредственной близости к Европе. Город уникален тем, что в его логистической системе задействованы все виды транспорта. Пропускная способность грузопотоков зависит как от развития так и от наличия качественных логистических комплексов.

Предложение

• По итогам 2017 года общий объем рынка складской недвижимости увеличился на 92 тысячи кв.м и достиг уровня в 2,7 млн. кв.м.;
• Показатель нового ввода минимален;
• По итогам 2017 года укрепилась доля спекулятивных складов. 70% вновь введенных площадей построены для спекулятивных нужд;
• Структура общего стока качественных складских помещений существенно не изменилась. На начало 2018 года склады, реализованные для собственных нужд, составляют 54% от общего объема предложения, спекулятивное предложение занимает долю в 46%.

Типовые запросы арендаторов в 2017 году

• Аренда склада: 1000-2500 кв.м, высота потолка от 6-и метров, 2-ое ворот на блок, уровень пола 1,2 метра, наличие стеллажей;
• Покупка склада: помещения площадью 2000–5000 кв.м, удобная транспортная доступность, потолок от 10 метров;
• Заявки на аренду от производственных компаний:  помещение площадью 1000-3000 кв.м, выделенная мощность 100-300 кВт, наличие кран-балки;
• Заявки на покупку от производственных компаний: помещение площадью 5000-10000 кв.м, выделенная электрическая мощность 500-1,5 МВт.

Спрос

• На фоне рекордно низкого ввода качественных складских площадей продолжается снижение уровня вакансии;
• На текущий момент вакансия в качественных складских комплексах находится на уровне 4%;
• По итогам 2017 года структура спроса существенно не изменилась. Высокую активность исторически демонстрируют компании FMCG сегмента, дистрибьютеры непродовольственных товаров;
• По итогам 2017 года компании логистического сектора вернул второе место в структуре сделок по аренде – 28% против 19% в 2016 году;
• Крупнейшая сделка была заключена логистической компаний Alidi, арендовавшей 15 000 кв.м в складском комплексе «Октавиан»;
• Стабильно высокий спрос демонстрируют компании производственного сектора, однако, ввиду ограниченного предложения в сделки переходит только треть заявок.

Ставки аренды

• На конец 2017 средний уровень арендных ставок, номинируемых собственниками, составляет 4 100 рублей за квадратный метр в год безучета НДС, коммунальных услуг, операционных расходов;
• В 2017 году ставки аренды продолжали демонстрировать умеренный рост на фоне дефицита нового предложения. По итогам 2017 года ставки увеличились на 2,5%;
• Производственные компании рассматривают ставку аренды не выше 360-380 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС, при этом коммунальные расходы оплачиваются отдельно.

Тенденции и прогнозы

• По нашим оценкам, 80% запросов на аренду и покупку помещений приходит от производственных компаний. Наибольшую активность проявляют компании из отрасли легкой промышленности и среднего машиностроения;
• Традиционно высок спрос со стороны производителей продуктов питания, но предложение качественных помещений под пищевое производство на рынке Петербурга очень ограничено. На ряду с ними спрос формируют логистические компании, дистрибьюторы товаров народного потребления, строительных и отделочных материалов;
• Ввиду этих условий все больше собственников выражают готовность строить объекты по схеме built-to-suit под конкретного арендатора с соблюдением требований клиента. Арендаторы опасаются рисков: во-первых, более высоких ставок, в сравнении с рыночным уровнем ставок на существующие объекты, во-вторых, срыва указанных сроков ввода объектов в эксплуатацию;
• Потенциальные арендаторы наряду с арендой все чаще рассматривают варианты покупки объектов;
• Со стороны арендаторов наибольшей востребованностью пользуются производственные помещения в черте города, оборудованные грузоподъемными механизмами (кран-балки грузоподъемностью от 5 тонн и выше);
• Средняя площадь блока по запросу на аренду склада составляет 1500-2000 кв.м, средняя площадь по запросу на аренду производственных площадей - 2000-3000 кв.м;
• Арендаторы формируют высокий уровень спроса на небольшие блоки площадью до 1000 кв.м в формате light industrial.

По материалам сайта IPG.ESTATE