Главная > Офисная недвижимость

Офисная недвижимость

Предложение

  • По итогам 2017 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил 2,6 млн кв.м.
  • За 2017 год в сегменте качественной офисной недвижимости было введено 165 000 кв.м общей площади или 140 000 кв.м GLA, что является самым низким показателем с 2013 года.
  • Суммарный объем введенных офисных центров класса  А составил 75 000 кв.м GBA, в классе В/В+ новое предложение составило 90 000 кв.м GBA.
  • Структура предложения в зависимости от классности офисного центра существенно не изменилась. На начало 2018 года доля объектов класса А составляет 44%, класса В – 56%.

 

Перспективное предложение

  • По нашим прогнозам в 2018 году в сегменте качественной офисной недвижимости будет введено в эксплуатацию порядка 200 000 кв.м площадей.
  • Знаковым событием для рынка офисной недвижимости станет ввод в эксплуатацию штаб-квартиры «Газпрома» - многофункционального комплекса «Лахта Центр».
  • По нашим оценкам, арендуемые структурами «Газпрома» площади, которые будут высвобождаться при переезде компаний в новую штаб-квартиру, будут заняты другими структурами и дочерними компаниями нефтегазового сегмента.
  • Суммарный объем введенных офисных центров класса  А составит порядка 150 000 кв.м, в классе В/В+ новое предложение превысит 50 000 кв.м.
  • На 2018 год запланирован старт строительства второй очереди «Лахта Центра» высотой 88 метров и общей площадью порядка 170 000 кв.м.
  • В 2018 году на рынке продолжится вывод на рынок проектов со 100% заполняемостью.
  • Ряд новых проектов со сроком реализации в 2018 году будут выводиться на рынок в продажу.
  • На 2018 год анонсирован запуск ряда офисных центров в Московском, Адмиралтейском районах. Продолжается укрепление лидирующей позиции Московского района в географической структуре предложения.
     

Спроc

  • По итогам 2017 года суммарный объем чистого поглощения качественных офисных площадей составил порядка 120 000 кв.м, что сопоставимо с показателем 2011 года.
  • Снижение уровня поглощения связано в первую очередь с ограниченным вводом качественных площадей, а также с дефицитом крупных офисных блоков площадью более 1000 кв.м.
  • Структура поглощения по итогам 2017 года поменялась в сторону увеличения доли сделок с компаниями IT-сектора. Это связано со снижением активности компаний нефтегазовой отрасли.
  • Абсолютным лидером в рамках географической структуры поглощения остается Московский район.
  • По итогам 2017 года в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга выросла инвестиционная активность – прошел ряд знаковых для рынка сделок.
  • Портфели активов пополнили основные игроки рынка: сеть бизнес-центров «Сенатор», Raven Russia, Jensen Group.
  • По нашим оценкам, объекты продаются по ставке ниже рыночной. Покупку объектов в период кризиса практикуют игроки, которые располагают собственными средствами, либо имеют выгодные кредитные условия в банках. Компании понимают выгодность приобретения готовых активов в таких условиях.
  • Помимо основных игроков офисного рынка активность проявляют и конечные пользователи: компании покупают офисную недвижимость в собственное пользование.

 

Уровень вакантных площадей

  • Уровень вакантных площадей в высококачественных офисных центрах по итогам 2017 года показал снижение.
  • Средневзвешенный показатель вакансии составил порядка 8,3% против 9% по итогам 2016 года. Тренд на снижение уровня вакантных площадей укрепляется на фоне снижения уровня ввода новых проектов.
  • Уровень вакантных площадей в классе А составляет 9% против 12% по итогам 2016 года. Уровень вакантных площадей в классе В также снизился и составил 5%, по итогам 2016 года вакансия в классе В составляла 5,5%.

 

Ставки аренды

  • На фоне дефицита качественных офисных помещений средние заявленные арендные ставки в офисном сегменте в 2017 году существенно выросли.
  • Запрашиваемые ставки аренды для класса А увеличились на 8%; в сегменте офисной недвижимости класса В ставки выросли на 12%.
  • На текущий момент средний уровень  арендной ставки для класса А составляет 1 620  рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 550 – 2 200 рублей за кв.м в месяц.
  • В классе В/В+ – 1 200 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 000 – 1 600 рублей за кв.м в месяц.
     

Тенденции и прогнозы

  • В 2017 году на рынке Петербурга продолжила свое развитие тенденция на вывод объектов с высоким показателем заполняемости. По нашим оценкам, тенденция будет актуальна и в 2018 году: во избежание рисков девелоперы будут выводить проекты в реализацию лишь при условии подписания договоров аренды.
  • Мы прогнозируем, что в первом полугодии 2017 года спрос на качественные офисные помещения по-прежнему будет превышать предложение. Вероятна ситуация, при которой проекты, срок ввода которых был перенесен на 2018 год, выйдут на рынок со 100% показателем заполняемости.
  • На фоне высоких показателей поглощения и нехватки качественного предложения продолжается тенденция переформатирования объектов торговой, гостиничной недвижимости под офисные функции.
  • Ставки аренды продолжают демонстрировать умеренный рост на фоне сокращающегося качественного предложения.
  • Доля нефтегазового сегмента в структуре спроса снизилась впервые за 5 лет. Это связано с приближающимся вводом строящейся штаб-квартиры «Газпрома» - ввод «Лахта Центра» запланирован на 2018 год, а также анонсирован запуск строительства второй очереди объекта.
  • В структуре спроса на первое место среди арендаторов вернулись IT-компании ввиду снизившейся активности нефтегазового сектора.
  • В сегменте офисного сегмента растет спрос на услуги fit-out, к которым в большей степени обращаются крупные международные и российские компании, IT-компании. Они предпочитают арендовать помещения shell&core по ставкам ниже на 15-20%, выполняя отделочные работы за собственный счёт с привлечением архитектурных бюро.
  • В 2017 году в сегменте офисной недвижимости стали активнее инвесторы: сеть БЦ «Сенатор» провели активную политику по покупке офисных центров. По нашим оценкам, в 2018 году инвестиционная активность на рынке офисов будет расти.
  • Ввиду дефицита качественных офисных площадей большого метража, интерес к покупке офисных центров под собственные нужды проявляют и крупные компании.
  • Также крупные компании рассматривают предложения по покупке земельных участков для строительства офисных центров по схеме build-to-suit площадью от 10 000 до 30 000 кв.м. Основная часть запросов ориентирована на Московский и Центральный районы.
  • Дефицит качественных площадей в классе В мотивирует собственников объектов класса С реновировать площади, повышая их классность и доходность.
  • Несмотря на дефицит качественных площадей ряд крупных игроков пересматривает стратегии развития и планы по реализации проектов в офисном сегменте. Так, компания «Галс Девелопмент», в портфель которой перевели деловой квартал «Невская Ратуша», планирует построить на территории многофункциональный комплекс (в качестве основной функции рассматриваются апартаменты), EKE Group приобрела участок на Лиговском проспекте у компании Raiffeisen Evolution и намерена строить жилье.
     

По материалам сайта IPG.ESTATE